Contratos de Adhesión PROFECO: ¿Importan si soy asesor inmobiliario?
Como hemos comentado previamente (en nuestro artículo anterior) en las obligaciones a cargo de asesores inmobiliarios resultan aplicables cuestiones relacionadas a la protección de derechos de los consumidores. De esto destaca que cualquier relación comercial que se tenga en intermediación inmobiliaria, es necesario los mismos se lleven a cabo conforme a un contrato de “adhesión” ante la PROFECO (insertar hipervínculo al artículo de contratos de adhesión).
Como esto genera muchas dudas para quienes actúan como asesores inmobiliarios, , hemos recopilado las preguntas y respuestas más frecuentes entre diversas personas asesoras inmobiliarias con respecto a sus obligaciones relacionadas con dichos contratos de adhesión.
¿Si soy asesor inmobiliario, necesito un contrato de adhesión?
Si, ya que en la “Disposición 1. Objetivo y campo de aplicación” de la NOM-247-SE-2021, menciona que los promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público, les es aplicable lo dispuesto por dicha Norma Oficial Mexicana (NOM).
En la “Disposición 6.5 Del contrato de adhesión de intermediación para la adquisición de inmuebles destinados a casa habitación” de la NOM, menciona expresamente que los promotores que intervengan en la asesoría deben de tener un contrato de adhesión registrado ante la PROFECO.
¿Qué debe de contener el contrato de adhesión?
Si quieres ver todos los requisitos de los contratos de adhesión conforme la NOM, puedes consultarlos en la “Disposición 6. Contrato de Adhesión”, y de ellos destaca que el contrato debe de incluir cuando menos lo siguiente:
Lugar y fecha de celebración;
Nombre, domicilio y RFC del asesor inmobiliario;
Nombre, domicilio y RFC del comprador (consumidor);
Señalar los documentos de propiedad que se ponen a disposición del comprador;
Señalar los documentos que facultan al asesor inmobiliario para comercializar el inmueble en cuestión;
Precio del inmueble en moneda nacional;
Tipo y características del crédito en su caso (financiamiento bancario, Infonavit, etc.);
Descripción del objeto del contrato, datos de identificación del inmueble y sus accesorios;
Montos, medios de pago y cantidades a pagar;
Relación de los derechos y obligaciones (tanto del asesor inmobiliario como del comprador);
La pena convencional que aplique y que debe de ser recíproca (no sólo a cargo del comprador);
Términos de la garantía, condiciones y mecanismos para hacerla efectiva;
Procedimiento de cancelación del contrato de adhesión y sus consecuencias tanto para el comprador como para el asesor inmobiliario;
Condiciones y fechas de entrega del inmueble (en caso de retrasos, indicar la pena convencional aplicable);
Demostrar que se cuenta con todas las autorizaciones por las autoridades correspondientes (materia de desarrollo urbano y seguridad, municipales y estatales), solamente en caso de inmuebles usados, se podrán indicar expresamente la carencia de dichas autorizaciones en el contrato;
Manifestar en las declaraciones del contrato que el asesor inmobiliario cuenta con los planos estructurales, arquitectónicos y de instalaciones (o un dictamen estructural del inmueble), si no cuenta con ellos, debe de manifestar las razones por las cuales no las tiene;
Información técnica sobre el inmueble (extensión del terreno, superficie construida, estructura, acabados, etc.);
Informar al comprador sobre los términos de escrituración, gastos y contribuciones;
En caso de fallecimiento del comprador, que disposiciones aplican;
Forma y medios de comunicación de las partes;
Establecer sin excepción el derecho del comprador a cancelar (terminar de manera anticipada) el contrato de adhesión dentro de los 5 días hábiles siguientes a su firma sin penalización y devolviéndole los montos que haya entregado;
Competencia de la PROFECO en la vía administrativa;
Fecha y número de registro de contrato de adhesión ante la PROFECO;
Plazos de prescripción de las acciones civiles derivadas de responsabilidad civil, vicios ocultos y en caso de evicción;
Listado de servicios adicionales siempre opcionales y nunca obligatorios;
Estipular la existencia del registro público de consumidores conforme la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC).
¿Y si hago “ofertas de compra” o cualquier otro instrumento que no se encuadre como “contrato de adhesión”?
La NOM menciona en la “Disposición 6.2 De los actos jurídicos previos a la formalización de la compraventa de bienes inmuebles destinados a casa habitación” que cualquier documento aunque no tenga denominación o sea distinto a los señalados en las disposiciones 6, 6.1, 6.3 y 6.4, aun así, deben de registrarse ante la PROFECO y deben de contener como mínimo lo establecido en la “Disposición 6. Contrato de Adhesión”.
¿Qué pasa si decido omitir lo que diga la PROFECO, la NOM o la LFPC?
Cualquier persona (tercero, el mismo comprador, la competencia, etc.) puede realizar una denuncia ante PROFECO y traería como consecuencia el inicio de un procedimiento administrativo por parte de PROFECO para determinar una multa, misma que puede ser desde $760.89 hasta $4,274,960.73 según corresponda.
¿Cuánto tiempo tarda el registro de un Contrato de Adhesión?
Para formatos de contratos de adhesión personalizados, el plazo conforme el artículo 87 de la LFPC es de 30 días hábiles; si pasando dicho plazo la PROFECO no emite algún resultado, se entenderá automáticamente como “aprobado”.
Por ello si necesitas apoyo para ver tus relaciones comerciales en particular como asesor inmobiliario e identifiquemos riesgos o soluciones, o simplemente quieres que te ayudemos a registrar los contratos de adhesión ante PROFECO, el equipo de Urrutia + Ángeles estará listo para apoyarte a la brevedad.
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Por Mantaro García
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